7 علت کاهش معاملات پیش فروش مسکن
تحقیقات میدانی درباره وضعیت فعلی بازار پیش‌فروش مسکن بر اساس پرس‌وجوهای انجام شده از بازار، رصد فایل‌های عرضه شده و همچنین اظهارات فعالان و واسطه‌های بازار پیش‌فروش نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار معاملات پیش‌فروش واحدهای مسکونی نیز تحت‌تاثیر برخی از عوامل همچون بازار اول معاملات مسکن-بازار معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی آماده عرضه به متقاضیان-در شرایط رکودی به‌سر می‌برد.
به گزارش دنیای اقتصاد، رکود در بازار دوم معاملات مسکن-بازار پیش‌فروش واحدهای مسکونی-به مراتب سنگین‌تر از رکود در بازار اول معاملات مسکن است؛ با این حال تحقیقات نشان می‌دهد در شرایط فعلی که بازار معاملات مسکن به دلیل جهش قیمت‌ها در سال ۹۷ با رکود ناشی از کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان ملک و خروج اجباری بخش قابل‌توجهی از آنها به دلیل ضعف بنیه مالی از بازار مسکن مواجه شده است، هر چند کشش و تمایل اولیه از سوی هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن به انجام معامله در بازار دوم-معاملات پیش‌فروش-وجود دارد اما دست‌کم بنا بر ۷ علت عمده رکود در این بازار سنگین‌تر از رکود در بازار معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی آماده است.
«وجود انتظارات تورمی از سمت عرضه»، اولین دلیل کاهش استقبال سازنده‌ها از پیش‌فروش واحدهای مسکونی است؛ در شرایط فعلی سازنده‌های حرفه‌ای امکان محاسبه و حتی تخمین هزینه نهایی ساخت و ساز را از دست داده‌اند؛ غیر قابل پیش‌بینی بودن شرایط پیش‌روی سازنده‌ها موجب شده است پیش‌فروش مسکن به اقدامی پرریسک برای سمت عرضه تبدیل شود و بنابراین سازنده‌ها اغلب تمایلی به پیش‌فروش ندارند؛ این موضوع به خصوص در میان سازندگان حرفه‌ای با بنیه مالی قوی پررنگ‌تر است.
«عدم اطمینان کافی درخصوص صحت وسلامت معاملات پیش‌فروش مسکن برای سمت تقاضا»دومین علت کاهش تعداد معاملات در بازار دوم مسکن است؛ به دلیل ضعف قانون و نبود ضوابط و مقررات قانونی مشخص و بدون ابهام برای انجام معاملات پیش فروش واحدهای مسکونی، سمت تقاضای مسکن عملا نسبت به انجام این نوع معاملات بی‌اعتماد هستند وپیش‌خرید را جزو معاملات پرریسک می‌دانند.این موضوع به خصوص در شرایط فعلی که سطح قیمت مسکن بسیار افزایش یافته، تشدید شده است و ریسک معاملات پیش‌خرید برای متقاضیان افزایش یافته است. «تنگنای زمانی متقاضیان مصرفی برای خرید مسکن با هدف سکونت در واحدها» از سوی دیگر به‌عنوان یکی از عوامل موثر در کاهش سطح استقبال متقاضیان بازار مسکن از این گروه معاملات مطرح است؛ در حال حاضر متقاضیان مصرفی به دلیل نگرانی از افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آینده و همچنین بالا رفتن سطح اجاره‌بها تمایل دارند واحدی خریداری کنند که بتوانند در کوتاه‌ترین زمان ممکن در آن ساکن شوند؛ بنابراین پیش‌خرید واحدهای مسکونی به دلیل تنگنای زمانی برای این گروه از متقاضیان روش جذابی محسوب نمی‌شود.
«از بین رفتن جاذبه سوداگری و سفته‌بازی در بازار مسکن» نیز از دیگر دلایل کاهش تعداد معاملات پیش‌فروش در بازار مسکن در روزهای پایانی سال ۹۷ است؛ از آنجا که دست‌کم در مقطع زمانی فعلی چشم‌اندازی از بابت جهش مجدد قیمت در بازار مسکن وجود ندارد و از یک زاویه دیگر برخی پیش‌بینی‌ها انتظار ثبات قیمت را در بازار معاملات واحدهای مسکونی مطرح می‌کند، بازار مسکن دست‌کم برای یک سال پیش‌رو، بازاری جذاب برای سفته‌بازان و سوداگران ملکی محسوب نمی‌شود. پنجمین علت کاهش معاملات پیش‌فروش به «عدم تمایل واسطه‌های بازار مسکن نسبت به انجام بازاریابی برای این گروه از فایل‌ها» مربوط می‌شود؛ به دلیل منع واسطه‌های بازار از تنظیم قرارداد پیش‌فروش مسکن و نبود ضوابط روشن در این زمینه، واسطه‌های بازار مسکن در فضای تیره و تار بازار پیش فروش تمایلی به انجام فعالیت وبازاریابی برای این گروه از فایل‌ها ندارند؛ به عبارت دیگر علاوه بر آنکه معاملات پیش‌فروش در شرایط فعلی برای خریداران با ریسک بالا همراه است این ریسک متوجه واسطه‌های بازار هم هست.
از سوی دیگر «عدم تمایل ثبت محضری معاملات پیش‌فروش از سوی سازنده‌ها قبل از اتمام دوره ساخت»نیز از دیگر دلایل محدود‌کننده معاملات در بازار دوم مسکن است؛ همچنین «کاهش فاصله قیمتی بین واحدهای پیش‌فروشی با واحدهای نوساز و در برخی موارد تعیین قیمت بالاتر برای واحدهای پیش‌فروشی در مقایسه با واحدهای نوساز» از دیگر عوامل کاهش تعداد معاملات در بازار این گروه از واحدها محسوب می‌شود. در حالی‌که در دوره‌های گذشته معمولا میانگین قیمت واحدهای مسکونی پیش‌فروشی حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد کمتر از متوسط قیمت واحدهای نوساز مشابه بود در حال حاضر این فاصله قیمتی بسیار کاهش یافته و در برخی موارد به صفر رسیده است؛ حتی در برخی موارد این فاصله معکوس شده است یعنی قیمت واحدهای پیش‌فروشی در برخی پروژه‌ها از قیمت واحدهای نوساز و آماده فراتر رفته است.
از سوی دیگر، از آنجا که بسیاری از ساخت وسازهای شهر تهران ساخت وسازهای مشارکتی است که عملیات ساختمانی با هزینه سازنده روی زمین شخص یا اشخاص دیگری به‌عنوان مالک و شریک سازنده انجام می‌شود، در متن بسیاری از قراردادهای مشارکت سازنده از پیش‌فروش واحدها منع شده است و در واقع اجازه پیش‌فروش واحدها را ندارد؛ علت این موضوع نگرانی مالکان از احتمال عدم تعهد سازنده به تعهدات خود بابت ساخت و تکمیل واحدها در صورت پیش‌فروش است. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در چنین شرایطی متقاضیان بازار مسکن ترجیح می‌دهند اقدام به خرید واحدهای چندساله آماده کنند؛ چرا که از این طریق هم هزینه کمتری بابت خرید آپارتمان پرداخت می‌کنند و هم ریسک‌های مربوط به معاملات پیش‌فروش را متحمل نخواهند شد.هم‌اکنون کمتر از ۱۰ درصد از معاملات خرید وفروش مسکن در بازار دوم انجام می‌شود؛ به این معنا که در شرایط فعلی کمتر از ۱۰ درصد از معاملاتی که در بازار مسکن انجام می‌شود مربوط به پیش‌خرید آپارتمان است؛ این در حالی است که این میزان در دوره‌های گذشته به مراتب بیش از رقم فعلی بوده است. اکثریت متقاضیان بازار پیش‌فروش مسکن در شرایط فعلی آن دسته از متقاضیان مصرفی هستند که با تنگنای زمانی برای خرید مسکن وسکونت در آن مواجه نیستند؛ این گروه از خریداران عمدتا خانه اولی هستند و به قصد سکونت در ماه‌ها یا سال‌های بعد، اقدام به پیش‌خرید آپارتمان می‌کنند؛ همچنین عمده سازندگانی که در شرایط فعلی اقدام به پیش‌فروش می‌کنند سازندگان پول لازم یا عرضه‌کنندگان آماتور هستند که به تازگی وارد عرصه ساخت وساز شده‌اند واز بنیه مالی قوی، تجربه وسابقه کافی برای ساخت مسکن برخوردار نیستند و بنابراین اقدام به پیش‌فروش همه یا بخشی از واحدهای خود از همان مراحل ابتدایی یا مراحل بعدی ساخت می‌کنند. بررسی‌ها نشان می‌دهد سازندگانی که در شرایط فعلی اقدام به پیش‌فروش می‌کنند معمولا ۵۰ تا ۶۰ درصد از قیمت کل واحد را در ابتدا از پیش‌خریداران دریافت می‌کنند تا در صورت نوسان هزینه‌های ساخت بتوانند از سود این مبالغ بابت تامین هزینه‌ها یا جبران کاهش سود مورد انتظار خود استفاده کنند. همچنین در صورتی که واحد پیش‌فروش شده در مراحل میانی یا پایانی ساخت قرار داشته باشد درصد بیشتری از قیمت کل واحد از سوی سازنده از پیش‌خریدار مطالبه می‌شود.
با این حال، عمده فایل‌هایی که در شرایط فعلی به بازار پیش‌فروش مسکن عرضه شده‌اند در مراحل پایانی کار قرار دارند؛ هر چند نمونه‌های متنوعی از فایل‌های پیش‌فروش مسکن در مراحل مختلف ساخت و با پیشرفت فیزیکی مختلف(از مرحله خاک تا نازک‌کاری)، هم‌اکنون در بازار دوم معاملات مسکن قابل جست و جو است. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در شرایط فعلی زمان تکمیل و تحویل تعداد قابل توجهی از فایل‌هایی که به بازار پیش‌فروش معرفی شده‌اند، نیمه اول سال ۹۸ است و زمان زیادی تا اتمام عملیات ساخت آنها وجود ندارد. در واقع در این گروه از فایل‌ها با توجه به رکود موجود در بازار مسکن سازندگان درصدد هستند تا از این طریق با سرعت بیشتری بتوانند واحدهای خود را به فروش برسانند. در حالی‌که رکود در بازار پیش‌فروش مسکن به مراتب سنگین‌تر از بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی آماده است اما تحقیقات «دنیای اقتصاد» از بازار پیش‌فروش مسکن در مناطق مصرفی شهر تهران به خصوص مناطق ۲، ۴، ۵ و ۲۲ نشان می‌دهد هم‌اکنون رکود در بازار دوم معاملات مسکن در هر کدام از این مناطق شدت وضعف متفاوتی دارد؛ این تفاوت به‌خصوص در منطقه ۲۲ شهر تهران نسبت به سایر مناطق مصرفی پررنگ‌تر است.
